Effnetplattformen AB (publ): Offentliggörande av tidigare ej offentliggjord information

2017-03-28

Effnetplattformen AB (publ), under namnändring till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) ("Effnetplattformen") offentliggör tidigare ej offentliggjord information rörande fastighetsportföljen (inkl. intjäningsförmåga) samt konsoliderad proforma balans- och resultaträkning för 2016. Anledning därtill är att Nordea har givits i uppdrag av Effnetplattformens dotterbolag SBB i Norden AB (publ) att undersöka möjligheterna att emittera en senior icke-säkerställd obligation med en löptid om tre år.

För en fullständig beskrivning av fastighetsportföljen, vänligen se bolagsinformation daterad mars 2017 ("Bolagsinformationen").
Fastighetsportföljen[1] (http://connect.ne.cision.com#_ftn1)

Fastighetsportföljen, bestående av samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och övriga fastigheter (utgörs av andra typer av fastigheter, primärt med avsikten att driva detaljplaneprocess för att utvecklas till bostadsfastigheter), har ett fastighetsvärde motsvarande 11 846 MSEK med en uthyrbar area om 979 263 kvadratmeter och 484 fastigheter. De totala årliga hyresintäkterna uppgår till 959 MSEK, ett driftnetto om 621 MSEK, motsvarande en direktavkastning om 5,4 %. Intjäningsförmågan på rullande 12 månaders basis uppgår till 388 MSEK (resultat före skatt).

Samhällsfastigheter inkluderar skolor, äldreomsorg, LSS-boenden, kommunala och statliga verk, myndigheter och har ett totalt fastighetsvärde om 5 042 MSEK med årliga hyresintäkter motsvarande 368 MSEK. Samhällsfastigheter utgör 43% av fastighetsvärdet och 47% av driftnettot. Bostadsfastigheter består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus. Det samlade fastighetsvärdet uppgår till 4 753 MSEK. Bostadsfastigheter utgör 40% av fastighetsvärdet och 36% av driftnettot.

Övriga fastigheter utgörs primärt av kommersiella fastigheter med avsikten att driva detaljplaneprocess för att utvecklas till bostadsfastigheter. Det samlade fastighetsvärdet inom detta segment uppgår till 2 052 MSEK (motsvarande 17% av fastighetsvärdet).

Hyresvärdet för fastighetsportföljen uppgår till 981 MSEK, vilket efter avdrag för vakanser och hyresrabatter om 22 MSEK, resulterar i en ekonomisk uthyrningsgrad om 97,8%.

Nyckeltal, det totala fastighetsbeståndet

Antal fastigheter 484
Fastighetsvärde, 11 846
MSEK
Uthyrbar area, 979 263
kvadratmeter
Driftnetto, MSEK 621
Fastighetsvärde 11 667
per kvadratmeter,
SEK
Hyresvärde per 1 002
kvadratmeter, SEK
Hyresintäkter per 980
kvadratmeter, SEK
Driftnetto per 634
kvadratmeter, SEK
Ekonomisk 97,8%
uthyrningsgrad, %
Överskottsgrad, % 64,7%
Direktavkastning 5,4%
Notera:
Fastighetsvärdet
inkluderar 421
MSEK i byggrätter
medan resterande
nyckeltal är
beräknade
exklusive värdet
för byggrätter.

Nyckeltal, Samhällsfastigheter

Nyckeltal
Antal fastigheter 216
Fastighetsvärde, MSEK 5 042
Uthyrbar area, kvadratmeter 285 316
Driftnetto, MSEK 295
Fastighetsvärde per kvadratmeter, SEK 17 513
Hyresvärde per kvadratmeter, SEK 1 310
Hyresintäkter per kvadratmeter, SEK 1 288
Driftnetto per kvadratmeter, SEK 1 033
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,4%
Överskottsgrad, % 80,2%
Direktavkastning, % 5,9%

Notera: Fastighetsvärdet inkluderar 45 MSEK i byggrätter medan resterande nyckeltal är beräknade exklusive värdet för byggrätter.

Nyckeltal, Bostadsfastigheter

Nyckeltal
Antal fastigheter 220
med bostadsinslag
Fastighetsvärde, 4 753
MSEK
Driftnetto, MSEK 226
Uthyrbar area, 469 045
kvadratmeter
Fastighetsvärde 9 906
per kvadratmeter,
SEK
Hyresvärde per 947
kvadratmeter, SEK
Hyresintäkter per 929
kvadratmeter, SEK
Driftnetto per 483
kvadratmeter, SEK
Ekonomisk 98,0%
uthyrningsgrad, %
Överskottsgrad, % 52,0%
Direktavkastning, 4,9%
%
Notera:
Fastighetsvärdet
inkluderar 106
MSEK i byggrätter
medan resterande
nyckeltal är
beräknade
exklusive värdet
för byggrätter.

Nyckeltal, Övrigt

Nyckeltal
Antal fastigheter 48
Fastighetsvärde, 2 052
MSEK
Driftnetto, MSEK 100
Uthyrbar area, 224 902
kvadratmeter
Fastighetsvärde 7 925
per kvadratmeter,
SEK
Hyresvärde per 726
kvadratmeter, SEK
Hyresintäkter per 695
kvadratmeter, SEK
Driftnetto per 445
kvadratmeter, SEK
Ekonomisk 95,8%
uthyrningsgrad, %
Överskottsgrad, % 64,0%
Direktavkastning, 5,6%
%
Notera:
Fastighetsvärdet
inkluderar 270
MSEK i byggrätter
medan resterande
nyckeltal är
beräknade
exklusive värdet
för byggrätter.

Utvecklingsprojekt upptagna i balansräkningen

Utvecklings-projekt Område Antal kvadratmeter Nuvarande värde (MSEK)
Raspen 2 & 3 Nyköping 65 000 150
Kaffebryggan 1 Nykvarn 25 000 100
Falun 9:22 Falun 70 000 100
Sjöcrona 1 Höganäs 9 700 45
 Järven 4 Norrköping 9 900 20
 Elverket Ulricehamn 7 500 6
Totalt 187 100 421

De fem största hyresgästerna inom segmentet Samhällsfastigheter

Hyresgäst Hyresintäkter WAULT Antal Andel hyresintäkter,
(SEK) (år)* kontrakt Samhällsfastigheter(%)
Statsbygg/Justis  84 968 546 7,6 2 23%
-ogberedskapsdepartementet**

Landstinget Dalarna  29 745 969 4,5 37 8%
Ambea***  29 163 171 9,8 36 8%
Borlänge kommun  21 142 894 12,5 4 6%
Kunskapsskolan i Sverige AB  12 368 816 10,6 3 3%
De fem största  177 389 396 8,4 82 48%
hyresgästerna
Övriga  190 136 682 4,4 580 52%
Totalt  367 526 077 6,2 662 100%

*        WAULT (weighted average unexpired lease term) är den genomsnittliga kvarvarande hyreslängden.

**     Förutsätter att hyresgästen utnyttjar sin option att förlänga hyresavtalet ytterligare 7 år.

***   Inklusive dotterbolag

Proforma redovisning

För en fullständig beskrivning av proforma redovisningen, vänligen se Bolagsinformationen.

Syfte med proformaredovisningen

Effnetplattformen presenterar denna proformaredovisning enbart för illustrationsändamål. Proformaredovisningen illustrerar en hypotetisk situation och beskriver inte Effnetplattformens verkliga resultat eller finansiella ställning. Syftet med proformaredovisningen är endast att informera och belysa fakta och inte att visa Effnetplattformens resultat eller finansiella ställning vid någon specifik framtida tidpunkt.

Bakgrund för proformaredovisningen

Effnetplattformen, SBB i Norden AB (f.d. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB) och deras dotterbolag har under 2016 och 2017 genomfört 74 förvärv och fem avyttringar ("transaktioner"). Endast en del av dessa transaktioner är av den omfattningen att skyldigheten att upprätta proformaredovisning aktualiseras. Mot bakgrund av att förvärven tillsammans innebär en betydande bruttoförändring har Effnetplattformen emellertid valt att på frivillig basis upprätta proformaredovisning innehållande samtliga transaktioner förutom de transaktioner som beskrivs i fotnot 3 i Bolagsinformationen.

Proformaresultaträkning i sammandrag 1 januari – 31 december 2016

MSEK Samhällsbyggnads Tillträdda Proforma  
– förvärv och resultaträkning
bolaget avyttringar
Hyresintäkter 187 623 810  1)
Driftskostnader (51) (161) (212)  
Underhåll (18) (65) (83)  
Förvaltningsadministration (24) (55) (79)  
Fastighetsskatt (3) (10) (13)  
Driftnetto 91 333 424 1)
         
Centraladministration (19) (36) (56)  
Av- och nedskrivningar – (0) (0)  
Resultat före finansiella 72 297 368  
poster
         
Ränteintäkter och liknande 5 1 6  
resultatposter
Räntekostnader och (98) (130) (228)  
liknande resultatposter
Förvaltningsresultat (21) 167 146  
         
Värdeförändringar 1 219 (4) 1 214  
förvaltningsfastigheter
Resultat före skatt 1 197 163 1 360  
         
Skatt (211) (37) (248)  
Årets resultat 986 126 1 112  

1) Hyresintäkter och driftnetto skiljer sig med 149 MSEK respektive 197 MSEK mellan proformaresultaträkningen och övrig information avseende Hyresintäkter och Driftnetto för nuvarande fastighetsbestånd som anges i bolagsbeskrivningen. Skillnaden beror främst på de 23 förvärv och fyra avyttringar som skett genom att nettotillgångarna som är föremål för respektive förvärv eller avyttring har paketerats i nybildade bolag alternativt genom att endast fastighet (och inte bolag) köpts eller sålts. I dessa fall utgör således de nettotillgångar som förvärvas eller avyttras endast en del av verksamheten i det säljande bolaget eller en del av ett dotterbolag i Koncernen. Detta medför svårigheter att med säkerhet kunna härleda historisk finansiell information för dessa transaktioner varför dessa ej inkluderas i proformaresultaträkningen för perioden 1 januari 2016 till transaktionsdatum. Dessutom har nya hyreskontrakt  tecknats för 2017 för flera fastigheter. Vissa av dessa avser nya uthyrningsbara ytor, vissa var vakanta och vissa ytor har omförhandlats till rådande  hyresnivå för 2017.  Även nya driftsavtal har tecknats. Fastigheterna har också belastats med engångskostnader i form av högre administrationskostnader för teknisk och ekonomisk förvaltning som uppstått i samband med intag av förvärvet. Slutligen har det för flera av de förvärvade fastigheterna genomförts reparationer och underhåll av engångskaraktär. 

Proformabalansräkning i sammandrag 31 december 2016

MSEK Samhälls- Tillträdda, ej Proforma  
byggnadsbolaget konsoliderade balansräkning
förvärv och
avyttringar
TILLGÅNGAR        
         
Anläggningstillgångar        
Materiella        
anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 7 572 4 163 11 736  1)
Inventarier, verktyg och 6 4 11  
installationer
Summa materiella 7 579 4 168 11 746  
anläggningstillgångar
Finansiella        
anläggningstillgångar
Andelar i 83 – 83  
intressebolag/joint venture
Uppskjutna skattefordringar 20 – 20  
Andra långsiktiga 15 (15) –  
fordringar
Summa finansiella 118 (15) 103  
anläggningstillgångar
         
Summa anläggningstillgångar 7 697 4 153 11 850  
         
Omsättningstillgångar        
Kortfristiga fordringar        
Kundfordringar 9 5 15  
Övriga fordringar 125 27 152  
Förutbetalda kostnader och 34 2 36  
upplupna intäkter
Summa kortfristiga 168 34 202  
fordringar
         
Kassa och bank 483 (381) 102  
Summa omsättningstillgångar 650 (347) 304  
         
SUMMA TILLGÅNGAR 8 347 3 806 12 153  
         
Eget Kapital        
         
Aktiekapital 53 9 62  
Övrigt tillskjutet kapital 1 500 783 2 283  
Balanserade vinstmedel 999 138 1 137  
inklusive årets resultat
Eget kapital hänförligt 2 551 930 3 482  
till moderföretagets
aktieägare
Innehav utan bestämmande – 315 315  
inflytande
Summa eget kapital 2 551 1 245 3 797  
         
Långfristiga skulder        
Skulder till kreditinstitut 3 180 2 246 5 426  
Obligationslån 1 242 – 1 242  
Långfristiga skulder till 34 – 34  
ägare
Uppskjutna skatteskulder 226 40 266  
Övriga långfristiga skulder 59 – 59  
Summa långfristiga skulder 4 740 2 285 7 026  
         
Kortfristiga skulder        
Skulder till kreditinstitut 487 12 499  
Leverantörsskulder 62 19 80  
Aktuella skatteskulder 23 6 29  
Övriga skulder 368 162 530  
Upplupna kostnader och 116 78 194  
förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder 1 056 276 1 331  
         
SUMMA EGET KAPITAL OCH 8 347 3 806 12 153  
SKULDER
1) Värdet på  
Förvaltningsfastigheter
skiljer sig med 110 MSEK
mellan
proformabalansräkningen och
värderingsintyg och övrig
information avseende
Fastighetsbeståndet som
anges i
bolagsbeskrivningen.
Skillnaden beror
huvudsakligen på; i)
Förvaltningsfastigheter i
Högkullen anges i
proformabalansräkningen
till samma värde som i
Högkullens reviderade
årsredovisning för 2016.
Detta värde är baserat på
värdering gjord per
balansdagen.
Värderingsintyget från
Jones Lang LaSalle Holding
AB samt övrig information
avseende Fastighetsvärde
som inkluderas i denna
bolagsbeskrivning är
baserat på värdering
genomförd per 15 februari
2017. Värderingsintyget
inkluderar även Laholm
vilken presenteras separat
från Högkullen i
proformabalansräkningen;
ii) Förvaltningsfastigheter
redovisas i
proformabalansräkningen
till verkligt värde efter
avdrag för vid förvärvet
erhållen rabatt för
uppskjuten skatt.

———————————————————————-

[1] (http://connect.ne.cision.com#_ftnref1)

All information per 15 februari 2017 om ej annat anges, vilket innebär att förvärvet av DNB Banks huvudkontor för ca 4 500 MSEK inte har inkluderats i informationen.
För ytterligare information, vänligen kontakta:

Ilija Batljan, VD och grundare av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 070 518 39 67, ilija@sbbnorden.se
Denna information är sådan information som Effnetplattformen är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 28 mars 2017 kl. 08.00 CET.

Om Effnetplattformen AB (publ), under namnändring till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ)

Bolagets B-aktie handlas på Nasdaq First North (symbol EFFN B). Certified Adviser är Remium Nordic AB (www.remium.com). Bolaget äger bostads- och samhällsfastigheter i hela Sverige och har som grundidé att äga och förvalta långsiktigt. Genom bolagets stora samhällsengagemang kommer kommuner och andra intressenter att finna en långsiktig samarbetspartner i bolaget. Mer information om bolaget finns på wwww.effnetplattformen.se.


Se fullständiga pressmeddelande och andra nyheter från detta bolag på Cision News